Opinión
¿Sabías que adquirir una casa, lejos de ser un sueño cumplido, puede convertirse en tu peor pesadilla? Hoy quiero platicar con ustedes sobre las operaciones de compra venta de inmuebles desde un enfoque de prevención, riesgos legales y sustento jurídico de dichos actos en nuestro país.
Comprar un inmueble es indudablemente una de las decisiones patrimoniales más importantes que pueda llevar a cabo cualquier persona, pero jurídicamente también puede convertirse en una de las más riesgosas si no se realiza con la debida diligencia legal. El error más común radica en pensar que basta con firmar un contrato privado o simplemente confiar en la buena fe de tu vendedor, lo cual quiero decirte no te protege legalmente de ninguna manera.
Así las cosas, lo que debemos observar en estas operaciones son tres cuestiones fundamentales: la legitimación de quien te vende. El primer problema que se presenta en una compra venta de inmuebles es que quien se ostenta como vendedor no es el dueño en realidad de la propiedad, no es por ende quien tenga la legitimación para transmitirlo. Para esto es indispensable que verifiques quién es el dueño del inmueble en el Registro Público de la Propiedad. También puede hacerse una operación a través de un apoderado y aquí es indispensable que tengas conciencia de que el poder debe ser válido, vigente y sobre todo contar con las facultades de dominio para ello.
El segundo tema importante es revisar las cargas, gravámenes o los litigios. Un problema que se presenta es que los inmuebles que te transmiten muchas veces tienen cargas que no son visibles a la luz pública, como son hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres o incluso litigios pendientes. Una casa puedes comprarla físicamente, pero jurídicamente puede estar comprometida, por lo que antes de celebrar esta operación es indispensable que conozcas su historial registral mediante un certificado de libertad o existencia de gravámenes.
Muchas personas documentan estas operaciones en contratos privados pensando que ya con eso adquirieron la propiedad y lo cual es totalmente equivocado. En México, en las operaciones celebradas respecto a inmuebles es obligación que las mismas se celebren en escritura pública y además se inscriban en el Registro Público de la Propiedad para que entonces sí dicha compra venta sea plenamente válida y oponible frente a terceros.
Con base en lo anterior, desde un enfoque estrictamente legal, la recomendación es clara: es importante que cuando vayas a celebrar una compra venta realices una auditoría legal de la propiedad, donde adviertas que quien te vende es verdaderamente el dueño, que la propiedad no tiene cargas ni gravámenes y sobre todo que lleves a cabo una celebración formal como es la escritura pública. Porque recuerda, el costo que pudiera tener el análisis legal, la revisión de escrituras, antecedentes, etcétera, siempre será menor que enfrentar futuras nulidades, litigios patrimoniales o incluso la pérdida de tu inversión.
